بررسی کامل معایب خرید ملک در دبی ۲۰۲۴

یکی از ساده‌ترین راه‌ها برای زندگی و کار در دبی، خرید ملک در این شهر است. با توجه به مزایای خرید ملک در دبی این شهر فرصت‌های بی‌نظیری را برای سرمایه‌گذاری و کس ب‌وکار فراهم می‌کند. این شهر با امکانات رفاهی عالی، اقتصاد پویا و زیر ساخت‌ های مدرن مقصدی ایده‌آل برای زندگی و کار است. با این حال همانند هر سرمایه‌گذاری دیگری خرید ملک در این شهر نیز با چالش‌ها و معایبی همراه است. در این مقاله به بررسی دقیق ۱۴ مورد از مهم‌ترین معایب خرید ملک در دبی و مشکلات افراد خارجی برای سرمایه گذاری خواهیم پرداخت تا شما با چشم باز وارد این بازار شوید.

۱۴ نمونه از معایب خرید ملک در دبی

ممکن است با خود بیندیشید، خرید ملک در دبی بهتر است یا ترکیه؟ به‌ طور کلی، خرید یک ملک در شهر دبی که به‌ عنوان یکی از مقصدهای محبوب برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک خارجی شناخته می‌شود، با مزایای بسیاری همراه است. اما برخی از معایب خرید ملک در این شهر عبارت‌اند از:

۱) عدم دریافت اقامت دائم امارات با خرید ملک

خرید یک ملک در دبی به‌ تنهایی تضمینی برای دریافت اقامت دائم و پاسپورت امارات نخواهد بود. برای اقامت امارات با خرید ملک، باید شرایط و معیارهای مشخصی را برآورده کنید. به‌ عنوان‌ مثال باید سرمایه‌گذاری بزرگی را در دبی انجام دهید.

۲) هزینه بالای خرید ملک و زندگی

از آن جا که دبی یک شهر پرطرف‌دار و مقصد محبوب گردشگری است، هزینه‌ زندگی در دبی و خرید ملک در آن بسیار بالا است. قیمت خرید خانه در دبی معمولا بالاتر از بسیاری از شهرهای دیگر جهان است که می‌تواند برای برخی افراد چالش‌برانگیز باشد. این موضوع به‌ عنوان یکی از معایب سرمایه‌گذاری در دبی نیز به شمار می‌رود.

۳) آب‌وهوای دبی و تاثیر آن بر زندگی بلندمدت

دبی در منطقه‌ای واقع شده است که آب‌ و هوای گرم و خشکی دارد. در تابستان‌ها دمای هوا می‌تواند به بالای ۴۰ درجه سانتیگراد برسد که ممکن است برای برخی افراد آزاردهنده باشد. همچنین سطح بالای رطوبت هوا نیز می‌تواند یکی دیگر از مهم‌ترین معایب خرید املاک در دبی به شمار رود.

۴) هزینه بیمه و نگهداری ملک در دبی

خرید ملک در دبی ممکن است هزینه بیمه بالایی را برای شما به همراه داشته باشد. برخی از بیمه‌ها می‌توانند هزینه‌های قابل‌ توجهی را برای حفاظت از ملک شما در مقابل خطرات محلی و بین‌المللی دریافت کنند. نگهداری از ملک در دبی چه برای زندگی شخصی باشد و چه برای سرمایه‌گذاری هزینه‌هایی دارد. این هزینه‌ها به ۲ بخش تقسیم بندی می‌شوند:

• هزینه‌های مستقیم: این ها هزینه‌هایی هستند که به طور مستقیم برای نگهداری ملک پرداخت می‌کنید. مثلا هزینه‌های تعمیر و نگهداری روزانه، نظافت، تعمیر سیستم‌های تهویه، برق، آب و… حتی هزینه‌های تعمیرات اساسی ساختمان هم در این دسته قرار می‌گیرند.
• هزینه‌های غیرمستقیم: این‌ ها هزینه‌هایی هستند که به طور مستقیم پرداخت نمی‌شوند، اما در دراز مدت به شما ضربه می‌زنند. مثلا اگر به ملکتان خوب رسیدگی نکنید، ارزش آن کم می‌شود.

۵) چالش‌های آموزش و تحصیل برای مهاجران

اکثر مدارس و دانشگاه‌ها در دبی به‌ صورت خصوصی فعالیت می‌کنند و هزینه تحصیل در آن‌ها بسیار بالاست. این موضوع می‌تواند برای خانواده‌هایی که قصد اقامت در دبی و ایجاد بستری برای تحصیل کودکان خود دارند چالش‌ برانگیز باشد.

۶) هزینه بالای درمان برای افراد مهاجرت

یکی دیگر از معایب خرید ملک در دبی که مهاجران باید به آن توجه کنند، بالا بودن هزینه درمان برای افراد خارجی می‌باشد. کشور امارات متحده عربی کیفیت و امکانات خوبی برای سیستم بهداشت و درمان خود اختصاص داده است. پس انتظار می‌رود هزینه خدمات درمانی در دبی برای افراد غیر اماراتی بالا باشد.

۷) مشکلات احتمالی در تحویل به موقع پروژه‌های ملکی

عدم تحویل به موقع خانه توسط سازندگان ملک، یکی دیگر از مشکلاتی است که ممکنه برایتان پیش بیاید. بهتر است قبل از خرید خونه در دبی با مشاور املاک در مورد مدت زمان تاخیر شرکت‌ ساختمانی مورد نظر در پروژه‌های قبلی صحبت کنید.

۸) بازار املاک دبی و ریسک نوسانات آن

بازار املاک و مستغلات امارات در سال‌های اخیر رشد خوبی داشته است. اما در بعضی مواقع مثل تغییر در سیاست‌های دولت نوسانات قیمت نفت و عوامل خارجی ممکن است نوساناتی را تجربه کند. پس پیشنهاد می‌دهیم قبل از سرمایه‌گذاری تحقیقات کاملی انجام دهید.

۹) شرایط اخذ مجوز کار در دبی برای خریداران ملک

برخی از خریداران ممکن است قصد داشته باشند در دبی کار کنند. اما خرید خانه در دبی به‌ تنهایی حق کار در این شهر را به شما نمی‌دهد. برای اخذ حق کار در دبی، باید مجوز کار دریافت کنید و از معیارهای مشخصی برخوردار باشید. بهره‌مندی از تخصص در زمینه‌های موردنیاز، انجام سرمایه‌گذاری عظیم، وجود پشتیبان مالی قوی و غیره می‌توانند یکی از روش های رسیدن به اقامت امارات باشند.

لازم به ذکر است که این معایب خرید ملک در دبی به‌ صورت کلی هستند و برای همه موارد و شرایط قابل‌ اعمال نخواهند بود. قبل از خرید املاک در دبی بهتر است تحقیقات دقیقی را انجام دهید تا تصمیم بهتری بگیرید.

۱۰) محدودیت‌های مالیاتی برای خریداران خارجی

یکی از جذاب‌ترین ویژگی‌های قوانین مالیاتی دبی، معافیت از پرداخت مالیات بر خرید ملک است. به عبارت دیگر افرادی که در دبی ملک خریداری می‌کنند نیازی به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده یا هر نوع مالیات دیگری بابت خرید ملک نخواهند داشت. این موضوع دبی را به مقصدی ایده‌آل برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است که به دنبال دارایی‌های با پتانسیل رشد بالا هستند.

۱۱) هزینه‌های پنهان خرید ملک در دبی

با وجود معافیت از مالیات بر خرید ملک، هزینه‌های دیگری نیز برای خرید خانه در دبی وجود دارد که بهتر است قبل از تصمیم‌گیری از آن‌ها آگاه باشید:

• هزینه‌های خدمات شهری (هاوسینگ): این هزینه شامل پرداخت مبلغی به شهرداری برای خدمات شهری مانند آب و برق است و معمولا به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه می‌شود. نرخ این هزینه در دبی ۴ درصد است.
• مالیات نقل و انتقال ملک: برای انتقال رسمی مالکیت ملک، باید مبلغی به عنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت کنید. نرخ این مالیات نیز ۴ درصد است.

۱۲) تفاوت‌های فرهنگی و سازگاری با زندگی در دبی

دبی شهری با جذابیت‌های فراوان دارای فرهنگ و قوانینی است که ریشه در سنت‌های اسلامی دارد. این تفاوت‌های فرهنگی می‌تواند برای افرادی که از کشورهای با فرهنگ‌های متفاوت به این شهر مهاجرت می‌کنند چالش برانگیز باشد.

برای داشتن یک زندگی آرام و بدون مشکل در دبی شناخت عمیق از قوانین و هنجارهای اجتماعی این شهر ضروری است. این قوانین که برگرفته از ارزش‌های اسلامی هستند ممکن است در برخی موارد با آنچه در جوامع غربی مرسوم است متفاوت باشد.

۱۳) چالش‌های اجاره ملک به عنوان سرمایه‌گذار خارجی

مالیات بر اجاره املاک در امارات متحده عربی به ویژه در شهرهای بزرگی مانند دبی و ابوظبی موضوعی مهم برای ساکنان و سرمایه گذاران است. نرخ این مالیات در شهرهای مختلف امارات و همچنین برای انواع مختلف املاک (مسکونی و تجاری) متفاوت است.

دبی:

• مستاجران: افراد ساکن در املاک مسکونی در دبی موظف به پرداخت ۵ درصد از کل اجاره سالانه خود به عنوان مالیات اجاره هستند.
• صاحبان املاک: مالکان املاک مسکونی نیز باید ۲.۵ درصد از کل اجاره دریافتی سالانه خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند.
• املاک تجاری: نرخ مالیات اجاره برای املاک تجاری در دبی ۱۰ درصد است.

ابوظبی:

• مهاجران: تنها مهاجران ساکن در ابوظبی موظف به پرداخت ۳ درصد از کل اجاره سالانه خود به عنوان مالیات هستند.
• شهروندان اماراتی: شهروندان اماراتی از پرداخت مالیات بر اجاره املاک مسکونی معاف هستند.

شارجه:

• همه افراد: در شهر شارجه تمام افراد اعم از اماراتی و مهاجر موظف به پرداخت ۲ درصد از کل اجاره سالانه خود به عنوان مالیات هستند.
• تسهیلات پرداخت: دولت امارات برای رفاه حال شهروندان و ساکنان، امکان پرداخت قسطی مالیات اجاره را فراهم کرده است. بدین ترتیب افرادی که توانایی پرداخت یکجای مالیات را ندارند می‌توانند آن را در چند قسط پرداخت کنند.

۱۴) مشکلات فروش ملک در دبی برای خارجی‌ها

اتباع خارجی در دبی از آزادی عمل کاملی برخوردارند و می‌توانند املاک خود را اجاره دهند، بفروشند و به طور کلی هر گونه تصمیم مدیریتی درباره دارایی خود بگیرند. این به این معنی است که آن‌ ها کنترل کامل بر سرمایه‌گذاری خود در بازار املاک دبی دارند.

نکاتی که باید قبل از خرید ملک در دبی بدانید: ریسک‌ها و چالش‌ها

قبل از خرید املاک در دبی باید به نکات زیر توجه نمایید:

• تعیین بودجه دقیق: قیمت خانه در دبی به تومان به عوامل متعددی از جمله موقعیت مکانی، متراژ، امکانات و نوع ملک بستگی دارد.
• انتخاب منطقه مناسب: دبی دارای مناطق مختلفی با سبک زندگی و امکانات متنوع است. قبل از خرید نیازها و سبک زندگی خود را مشخص کنید. مثلا اگر به دنبال زندگی لوکس و دسترسی آسان به مراکز تجاری هستید، مناطقی مانند دبی مارینا و داون تاون گزینه‌های مناسبی هستند.
• بررسی دقیق ملک: قبل از خرید حتما از ملک بازدید کنید و وضعیت ساختمانی، تاسیسات، امکانات و مدارک آن را به دقت بررسی کنید.
• مشاور املاک معتبر: یک مشاور املاک خوب برای پیدا کردن خانه مناسب، مذاکره بر سر قیمت و انجام مراحل قانونی پیدا کنید.
• قوانین مالیاتی: قوانین مالیاتی املاک برای شهروندان اماراتی و خارجی‌ها متفاوت است. خارجی‌ها باید مالیات انتقال سند و هزینه مسکن را پرداخت کنند.

حقایق ناگفته در مورد خرید ملک در دبی: آنچه هر سرمایه‌گذار باید بداند

قوانین و الزامات شرایط خرید خانه در دبی برای سرمایه گذاران به صورت زیر است:

• با خرید ملک در مناطق آزاد دبی می‌توانید از ۲ تا ۱۰ سال اقامت دریافت کنید. حتی با پرداخت پیش‌پرداخت نیز امکان اخذ اقامت وجود دارد.
• با اجاره ملک دادن ملک می‌توانید کسب درآمد کنید.
• ملک خریداری شده باید کاربری مسکونی برای دریافت اقامت امارات داشته باشد.
• برای دریافت اقامت ۲ ساله، حداقل مبلغ سرمایه گذاری ۷۵۰ هزار درهم و برای اقامت ۱۰ ساله، حداقل مبلغ ۲ میلیون درهم نیاز است.
• ملک خریداری شده قابل انتقال به ورثه شما خواهد بود.
• با خرید ملک در دبی امکان اخذ تابعیت و اقامت دائم وجود ندارد.
• برای کار در دبی نیاز به اخذ ویزای کاری جداگانه دارید.
• سند مالکیت باید توسط اداره زمین صادر شود.

مشکلات و محدودیت‌ های خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها

مطابق قوانین مالکیت آزاد (Freehold) اتباع ایرانی نیز مانند سایر اتباع خارجی می‌توانند در مناطق مشخصی از دبی ملک خریداری کنند. این قانون به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد تا مالکیت کامل ملک را داشته باشند و از حقوق مشابه مالکان اماراتی برخوردار شوند. اما برای خرید ملک در دبی برای خارجی ها محدودیت هایی وجود دارد که در ادامه ذکر شده است:

• هزینه خرید، نگهداری و مالیات بر املاک در دبی می‌تواند بالا باشد به خصوص برای ایرانیان که ممکن است با نرخ ارز روبرو شوند.
• اگر چه قوانین مالکیت آزاد به بسیاری از مناطق دبی گسترش یافته است اما برخی محدودیت‌ها همچنان وجود دارد.
• داشتن پاسپورت معتبر الزامی است.
• ارائه صورتحساب بانکی برای اثبات توانایی مالی ضروری است.
• استخدام یک مشاور املاک حرفه‌ای به شما کمک می‌کند تا ملک مناسب خود را پیدا کرده و مراحل خرید را به راحتی طی کنید.
• داشتن ویزای طلایی امارات می‌تواند فرآیند خرید ملک را برای شما ساده‌تر کند.

نکات حقوقی مهم برای خرید ملک در دبی

در ادامه شما را با قوانین مرتبط با املاک امارات آشنا می‌کنیم:

قوانین املاک در دبی

قوانینی که بر عدم توانایی پرداخت اقساط ملک خریداری شده حاکم هستند، ریشه در قوانین زیر دارند:

• قانون ثبت موقت املاک اصلاح شده ۲۰۱۷: این قانون که ترکیبی از قوانین شماره ۱۹ سال ۲۰۱۷ و ۱۳ سال ۲۰۰۸ است، به طور خاص به روند ثبت موقت املاک و حقوق قانونی خریداران می‌پردازد.
• قانون شماره ۷ دبی در سال ۲۰۰۶ در مورد ثبت املاک: این قانون چارچوب کلی ثبت املاک در دبی را مشخص می‌کند.
• قوانین شماره ۱۴ سال ۲۰۰۸ در مورد وام مسکن دبی: این قانون به طور ویژه به موضوع وام‌های مسکن و حقوق و تعهدات وام‌گیرندگان و وام‌دهندگان می‌پردازد.

در صورت عدم توانایی در پرداخت اقساط خانه خریداری شده در دبی این قوانین تعیین می‌کنند که چه اقدامات قانونی می‌تواند صورت گیرد، چه حقوقی برای خریدار باقی می‌ماند و چه مسئولیت‌هایی بر عهده اوست.

اجاره به شرط تملیک

در این طرح‌ها شما می‌توانید یک ملک را به صورت اقساطی خریداری کنید. به عبارت دیگر شما ملک را اجاره می‌کنید و همزمان بخشی از مبلغ آن را به عنوان پیش‌پرداخت پرداخت می‌کنید. پس از پرداخت تمام اقساط مالکیت کامل ملک به نام شما ثبت می‌شود.

قانون مالکیت ملک در دبی (سال ۲۰۰۶): چه کسانی می‌توانند در دبی ملک بخرند؟

به طور کلی فقط افراد زیر می‌توانند در دبی ملک بخرند:

• اتباع امارات متحده عربی: یعنی افرادی که تابعیت این کشور را دارند.
• اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس: افرادی که تابعیت کشورهای همسایه مثل عربستان سعودی، کویت، بحرین، عمان و قطر را دارند.
• شرکت‌هایی که تمام سهام آن‌ها متعلق به اتباع کشورهای بالا باشد.

قوانین خرید ملک برای خارجی‌ها در امارات

افرادی که تابعیت امارات یا کشورهای همسایه را ندارند هم می‌توانند در دبی ملک بخرند اما با دو شرط:

• مالکیت آزاد: آن‌ها می‌توانند مثل هر شخص اماراتی، ملک را به نام خود کنند و هر زمان که بخواهند آن را بفروشند یا اجاره دهند.
• حق انتفاع یا اجاره بلندمدت: اگر نخواهند ملک را به نام خود کنند، می‌توانند آن را برای مدت ۹۹ سال اجاره کنند.

حقوق خریدار و مزایای وام مسکن

اگر قصد خرید خانه در دبی را دارید قوانین وام مسکن به شما کمک می‌کند تا بتوانید با گرفتن وام ملک مورد نظر خود را بخرید و در صورت نیاز آن را به عنوان ضمانت وام قرار دهید.

جمع‌بندی

در این مقاله با معایب خرید ملک در دبی آشنا شدید. از قوانین پیچیده و هزینه‌های غیرمنتظره گرفته تا نوسانات شدید بازار، دلایلی که ممکن است شما را از خرید ملک در دبی منصرف کنند بررسی شد. البته قابل به ذکر است که اگر در مسیر خود از یک کارشناس خبره کمک بگیرید، ریسک خرید ملک در دبی برای شما به حداقل میزان ممکن خواهد رسید.

سوالات متداول

آیا امکان خرید خانه در تمام مناطق دبی برای افراد خارجی وجود دارد؟

خیر، مهاجران فقط در مناطق آزادی که دولت امارات اعلام کرده می‌توانند ملک بخرند.

چه مدارکی برای اخذ اقامت دبی از طریق خرید ملک لازم است؟

برای اخذ اقامت دبی از طریق خرید ملک، شما باید مدارک زیر را تهیه کنید: سند مالکیت، پاسپورت، عکس‌های رنگی و فرم درخواست اقامت.